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Wann ist der Wohnungsverkauf mit Mietern möglich?

Möchte man seine Wohnung verkaufen, kann es vorkommen, dass noch ein Mietvertrag mit einer dritten Person vorhanden ist. Den gegenwärtigen Mieter kann man nicht einfach aus der Wohnung rauswerfen, da der vorhandene Vertrag für beide Seiten bindend ist. Wenn man beabsichtigt sein Immobilieneigentum zu verkaufen, ist dies dann kein ausschlaggebender Grund für eine Kündigung. 

Der Wohnungsverkauf mit Mietern gestaltet sich zwar wesentlich schwieriger als eine normale Veräußerung. Es gibt aber trotzdem noch zwei bestimmte Zielgruppen, die für den Erwerb in Frage kommen.

Verkauf an Selbstnutzer
Ein Teil der interessierten Kaufanwärter möchte eine Wohnung erwerben, weil er selber darin einziehen und leben möchte. Diese Kaufgruppe nennt man dann Selbstnutzer. Auch wenn die eigene Verwendung eines schon vermieteten Wohnraums nahezu unmöglich ist, gibt es dennoch Möglichkeiten, wie man die Wohnung für diese Zielgruppe nutzbar machen kann. 

Sucht der Käufer eine Wohnung zur privaten Nutzung, scheint der vorhandene Mietvertrag zwar erstmal ein Problem zu sein. Allerdings gibt es die Aussicht, dass man den Bewohnern unter Einhaltung einer Frist kündigen kann. Eine zeitnahe Kündigung ist nämlich beispielsweise dann möglich, wenn der Eigentümer selbst oder Verwandte in die Wohnung einziehen wollen. Dies ist dann schriftlich genau zu begründen.

Bei einer solchen Aufhebung des Mietverhältnisses hat der Mieter allerdings auch ein gesetzliches Widerspruchsrecht, das unter § 574 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt ist. Damit der Kündigung widersprochen werden kann, muss bei dem Betroffenen grundsätzlich eine unannehmbare Härte vorliegen, die nachweislich bei einem Umzug eintreten würde.

Verkauf an Kapitalanleger
Die zweite Chance für Immobilieneigentümer, ihre vermietete Wohnung zu verkaufen, ist die Veräußerung an langfristige Kapitalanleger (oft auch Immobilieninvestoren genannt). Sofern sich in der Wohnstätte ein solventer Mieter befindet, kann das den Wohnungsverkauf sogar vereinfachen, da sich der Käufer dann nicht mehr um einen neuen festen Mietvertrag kümmern muss.

Häufig suchen solche Investoren sogar aktiv nach Wohnungen, die bereits vermietet sind, um über einen längeren Zeitraum eine Rendite aus den Mieteinnahmen und der steigenden Wertentwicklung zu erwirtschaften. Ein vorhandener Mieter, der langjährig in der Wohnung bleibt, trägt dann zum sicheren Einkommen des Anlegers bei.

 
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